2023년 단 일 년 동안만 한시적으로 정부에서 내놓은 특례보금자리론은 DSR을 보는 대신 DTI와 LTV를 기준으로 대출여부와 한도를 결정합니다. 따라서 기존 DSR 규제에 걸려 대출이 안 나왔던 분들도 신청이 가능하오니 각각 용어의 의미를 이해하고 나의 대출한도를 계산해 보시기 바랍니다.
1. DSR 대신 DTI를 기준으로 하면 유리한 이유
DSR과 DTI는 일 년 동안 내가 버는 연소득에 비해 일 년 동안 얼마만큼의 대출 원금 또는 이자를 갚고 있는지를 보여주는 비율입니다. 내가 가지고 있는 대출 중 주택담보대출은 원금과 이자 모두를 포함해서 계산합니다. 하지만 주택담보대출 이외의 대출의 경우 일 년 동안 값아야 하는 "원금 + 이자"를 모두 포함해서 계산하는 방법이 DSR이고, 일 년 동안 값아야 하는 "이자"만 포함해서 계산하는 방법이 DTI입니다. 당연히 원금과 이자를 포함해서 계산하는 것보다 이자만 포함해서 계산하는 DTI 쪽이 대출을 빌리는 입장에서는 유리합니다.
- DSR 기준에서 보는 대출 : 주택담보대출의 원금과 이자 + 그 이외의 대출(신용대출, 마통, 카드론..)의 원금과 이자
- DTI 기준에서 보는 대출 : 주택담보대출의 원금과 이자 + 그 이외의 대출의 이자
2. DSR과 DTI 계산 예시
아래와 같은 경우를 계산해 보면 같은 상황이라도 DSR에 비해 DTI가 더 낮은 비율의 숫자로 나오게 됩니다.
- 나의 일 년 소득 : 1000만 원
- 일 년 동안 값아야 하는 주택담보대출 원금 200만 원, 이자 50만 원
- 일 년 동안 값아야 하는 신용대출 원금 100만 원, 이자 50만 원
- DSR = (주택담보대출 원리금 250만 원 + 신용대출 원리금 150만 원 / 일 년 소득 1000만 원) * 100 = 40%
- DTI = (주택담보대출 원리금 250만 원 + 신용대출 이자 50만 원/일 년 소득 1000만 원) * 100 =30%
결국 같은 40%라는 숫자로 제한을 한다면 빌리는 입장에서는 DTI를 기준으로 보는 편이 더 많은 대출을 받을 수 있어 유리합니다.
3. 특례보금자리론에서 보는 DTI 기준은?
특례보금자리론은 DTI의 60%까지 대출이 가능합니다. 이전의 가계대출은 DTI보다 엄격한 DSR 기준으로 40% 까지만 대출이 가능한 것과 비교해 보면 엄청난 혜택입니다. 단 조정지역 내의 주택을 매수하는 경우라면 10%가 차감된 50% 까지 대출이 가능합니다. 하지만 조정지역 내 주택이더라도 다음과 같은 요건을 갖춘 경우라면 차감 없이 DTI 60% 까지 대출을 받을 수 있습니다.
- 주택을 구입하는 실수요자로 판단되는 경우 : 주택가격 8억 이하, 부부인 경우 둘 다 무주택자이고 합산소득이 9000만 원 이하
- 분양공고일과 매매 계약일이 2017년 8월 2일 이전인 신규분양받은 주택의 잔금대출 시
지금까지 특례보금자리론에서 기준으로 삼는 DTI에 대해 살펴보았습니다. 특례보금자리론이 DSR을 아예 보지 않는 것은 아닙니다. DSR 70%가 넘는 경우에는 대출 실행 은행에서 전결권(마음대로 결정하고 처리할 수 있는 권리)을 행사할 수도 있습니다. 다만 이 정도 수치라면 거의 영향을 미치지 않을 것으로 생각됩니다.
<함께 보면 좋은 글>